Gayrimenkulde Piyasa Değeri Tahmini için Farklı Yaklaşımlar Nelerdir?

Gayrimenkulde Piyasa Değeri Tahmini için farklı yaklaşımlar:

Gayrimenkulde, bir mülkün mevcut piyasa değerini tahmin etmek, gayrimenkul değerlemesi olarak bilinen bir işlemle yapılır. Belli teknikleri kullanarak, bir değerleme uzmanı değeri bir mal parçasına koyacaktır.

//prudentiallocations.com/Images/content/tax-exchanges.jpg

Üç karmaşık teknik kullanarak ve ardından sonuçları en iyi bir tahminle ortaya çıkarmak için ilişkilendirin. Gayrimenkul piyasası değerine bu üç kusurlu yaklaşım (1) maliyet yaklaşımı, (2) karşılaştırmalı satış yaklaşımı ve (3) gelir yaklaşımıdır.

Maliyet Yaklaşımı:

Maliyet yaklaşımı, bir yatırımcının bir mülk için bir mülk için bugünkü arsa, işçilik ve inşaat malzemeleri fiyatlarında yeniden inşa etmekten daha fazla para ödememesi gerektiği fikrine dayanmaktadır.

Değer tahmini için bu yaklaşım genellikle yeni veya nispeten yeni binalar için işe yarar. Bununla birlikte, eski özellikler, genellikle aşınma ve yıpranma ve eskimiş malzemelerden veya tasarımdan muzdariptir ve bu da maliyet yaklaşımının uygulanmasını zorlaştırır.

Bu eski özelliklere değer vermek için, birinin yerine konan bedel tahminlerinden fiziksel ve fonksiyonel amortisman için bir miktar para ayırması gerekir. Uzmanların çoğu, maliyet yaklaşımının fiyat tahminine karşı bir kontrol olarak kullanmak için iyi bir yöntem olduğu konusunda hemfikirdir, ancak nadiren özel olarak kullanılması gerekir.

Karşılaştırmalı Satış Yaklaşımı:

Karşılaştırmalı satış yaklaşımı, temel girdi değişkeni olarak, bir konudaki mülke benzeyen mülklerin satış fiyatlarını kullanır. Bu yöntem, belirli bir mülkün değerinin yakın zamanda diğer benzer mülklerin sattığı fiyatlarla aynı olduğu fikrine dayanmaktadır. Tabii ki, buradaki yakalamak, tüm özelliklerin bir açıdan benzersiz olmasıdır.

Bu nedenle, söz konusu mülkün getirmesi beklenen bedelin, üstünlüğünü veya düşüklüğünü karşılaştırılabilir özelliklere yansıtacak şekilde yukarı veya aşağı doğru ayarlanması gerekir.

Bununla birlikte, karşılaştırılabilir satış yaklaşımı, fiyat sormak değil, satış fiyatlarına dayandığından, yatırımcıya pazar için iyi bir his verebilir.

Pratik bir mesele olarak, yatırımcı en az bir satılan mülkü baktığından biraz daha iyi bulabilirse ve biraz daha kötüsü ise, son satış fiyatları, söz konusu bir mülk için tahmini piyasa değerini desteklemeye hizmet edebilir.

Gelir Yaklaşımı:

Gelir yaklaşımı altında bir mülkün değeri gelecekteki tüm gelirlerinin bugünkü değeri olarak görülür. En popüler gelir yaklaşımına doğrudan büyük harf kullanımı denir. Bu yaklaşım Denklem 1'deki formülle temsil edilir.

Yıllık net faaliyet geliri (NOI), bir gelir mülkünün brüt potansiyel kira gelirinden, mülk sigortası ve mülk vergileri dahil olmak üzere, işletme ve tahsilât kayıplarını ve mülk işletme giderlerini çıkarmak suretiyle hesaplanmaktadır.

Teknik olarak, gelir akışını bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan oran anlamına gelen tahmini kapitalizasyon oranı, son piyasa satış rakamlarına bakarak ve halihazırda hangi getiri yatırımcı oranının gerekli olduğunu görerek elde edilir. Ardından, yıllık net faaliyet gelirini uygun kapitalizasyon oranına bölerek.